股市嗨了，楼市呢？

这阵子最值得讨论的话题，是“刺激经济组合拳”：

一是降息降准，降存量房贷利率。

二是拉股市，推出了史诗级政策工具：互换便利，回购增持再贷款。

互换便利听着很专业，其实就是金融机构可以把持有的股票质押给央行，换成国债，再抛出国债，获得资金，专门用于在股市买买买。

这个过程浓缩一点，相当于央行直接下场卖国债，买股票。

以前鼓励大家炒股，什么4000点不是梦，纯粹是空打嘴炮，这次则是直接下场操盘，意义不同。

美股为什么能一直涨？不就因为有回购传统和再贷款便利嘛，日本则是央行直接下场买股，高峰时期，恨不得买下了日经的一半。

这下政策、情绪都到位了，从“公信力角度”看，一鼓作气，再而衰，三而竭，这次要是又搞成了一波流割韭菜，那以后干任何事，信用成本都将大到天上。

但愿不是空喊口号，而会把互换便利、回购增持落到实处，让中产们好好回口血。

情绪行情，来得快，去得也猛，一不小心就会被埋，我会做好题材和板块轮动的研究，越往后越要谨慎。

三是“促进房地产止跌回稳”，广州取消限购，北上深放宽限购，降首付。

四是扩大财政刺激，促销费，协助地方化债。

五是促就业，要求增加劳动报酬的初次分配。

六是给特困人群直接发钱。

我们之前讨论通缩的解决方案时，就提到应发钱拉通张：通胀可以救房价，救消费，救就业…为什么不印钞拉通胀？

所以这一套组合拳下来，确实给了民众很大信心。

但对于身躯臃肿、反射弧超长、惯性巨大的制度机器来说，转向远比具体的动作幅度更重要。

关键是后续怎么发展？股市嗨了，楼市呢？

恨不得连鲍威尔说话的语气、表情，都要咂摸点信息出来。

其实哪个月降，降25还是50，根本不重要，

重要的是大家想通过美联储的动作信号，找出背后的经济逻辑，进行更远期的配置规划。

从美联储过往的降息周期看，总是加得慢，降得快，

但又不能降得太快，以免让市场解读出——他急了，莫非问题很严重？

也就是说，政策巨大调整的背后，往往隐含着“问题很严重”的背景信息。

对应到我们的这轮组合拳，肯定也有这样的背景因素在。

但总体上，仍是乐观多于悲观。

“问题严重”早就不是什么秘密了，从青年失业率也能看出来。

解决问题的第一步，是承认问题，

至少不再遮遮掩掩，用“高质量发展”这种修辞来美化，而是大方承认“要止跌回稳”。

之前为啥不认？可能在决策者的桌面上，经济问题还不是最重要的，需要在改和稳之间，选择稳，以拖为主。

现在为啥认了？可能火烧眉毛，拖不下去，

也可能是其他问题摆平了，可以腾出手来，调动资源，应对经济上的挑战。

网上各种揣测都有，神神叨叨的，但跟咱月薪三千的人没关系。

我们更关心，这些举措能不能让三千月薪变四千，会不会让房价重新上涨，要不要趁现在还没涨回去，赶紧买房？

所以大家敢放心买，以至于现在出现FOMO（错失恐惧症）。

前阵子，达里奥接受采访说，他觉得我国经济问题很大，居民负债高，不消费，地方政府负债更高，无法增加投资，银行坏账上升……

然而当主持人问他是否有投资中国时，他支支吾吾说，有，理由是价格便宜。

股市价格便宜，楼市呢？楼市在底部么？房价很便宜么？

不论是售租比、房价收入比、还是主要城市的绝对房价，都很高。

换句话说，房企的股价便宜，房价却不便宜。

但有人觉得便宜，甚至已经开始说“白菜价”了。

我看到好几位有名有姓且title很大的专家，公开说“现在就是买房的最好时机”。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫说：

房子永远不可能是卖白菜价，目前可能是2008年、2015年后的最好买房时机。

待到“政策底”出现，房地产市场就将步入真正的上行周期。

如果北上等标杆城市的购房限制政策完全放开，这有可能是房地产政策是接近见底的一个信号。

否则政策为什么不赶紧给下行市场兜底呢？

有没有可能是兜不住？

另一个问题是，政策空间是不是在放开限购之后就完全没招了？

肯定不是，真正的政策底，应该是从限制买房，到鼓励买房，再到竞争性卖房——各大城市，使尽浑身解数，利好竞发，吸引年轻人买房定居。

比如，预售名存实亡啦，届时都是现房销售；公摊也不讲了，赠送面积甚至比公摊还多。

你说上海有就业优势，他就宣传苏州有成本优势。

你说上海有高考优势，他会嘀咕，上海那个成本，房子和孩子，通常只能供一个，否则生育率至于那么低？

也就是说，当一线城市都开始急吼吼抢人的时候，才是真正的政策底。

这种想法，跟疫情期间有人说一旦解封，就会报复性消费有一拼。

不到北上买房，不是因为有政策限制，主要还是因为没钱。

再一个就是担心买了就跌，总货值高，跌起来，亏得也多。

有钱，房价还蹭蹭涨的时候，你看政策限制住他了吗？君不见，当年假离婚的，代持的，集资炒房的……海了去了。

北京因为有其特殊地位，完全放开限购不现实，但像上海广州深圳天津这类的城市，放开限购甚至支持买房落户，并不是不可以想象。

2001年，上海就搞过买房送蓝印户口（可以高考）的政策：

当年工资2千，房价3千，现在房价6万，你工资有4万么？

1992年，海南的房价就炒到了7千/平，2001年上海的3千5不便宜？

再说当年的上海户口，比现在可值钱多了，那时在大城市落户，跟白日飞升、阶级跃迁没差多少。以前的农村人，为了弄一城市户口，什么都肯付出，何况还是上海户口，高考特权反倒像赠品。

即便这样，2001年的上海楼市也依然低迷，之后的市场恢复，靠的是加入wto，融入全球化，居民就业增加，收入上涨，举债信心恢复。

2016年325新政之前，上海的购房政策，比现在也要宽松许多，当时外地人在上海全域都可以买房，补两年社保就行。

但2015-2016那波上涨，靠的并不是限购宽松，而是货币棚改、降首付、降利率，大家有钱、有购买力，最重要的，是有举债空间。

所以大城市放开限购、买房落户算大招么？情绪面上肯定算，现在信息传递快，市场会快速嗨一把，但能否持续，还得看大家手头有没有钱，有没有举债信心。

楼市和股市不一样，股市是资金流动的逻辑，楼市是债务周期的逻辑。

股市上涨的理由可以很简单，比如政策资金拉起来，带动贪婪情绪，散户跟着追进去。